2020年4月 ，中国证监会、国家生长刷新委团结宣布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》 ，这是我国投融资体制刷新、资源市场立异生长的一个标记性效果。现在 ，基础设施REITs试点事情稳妥有序开展 ，首批试点项目已完成刊行上市。项目既包括产权类项目 ，也包括特许谋划权类项目 ，总刊行规模约314亿元 ，回笼增量资源金170余亿元 ，投资人认购热情较高 ，最终认购价钱和数目较为理想 ，二级市场运行平稳 ，各方回声热烈。
调研发明 ，试点项目所在的企业 ，普遍具有“五有”特点：“有存量资产盘活需求 ，有新增投资生长需求 ，有资产结构优化需求 ，有稳固现金流 ，有刷新立异团队” ，对推动基础设施REITs试点有较高的起劲性和创立性。各地政府和企业对扩大试点、以点带面抱有更多的期待。同时 ，多地政府和企业还提出包管性租赁住房与古板基础设施特点相近 ，也有存量资产、有投资需求、有稳固现金流等 ，又是民生之急需 ，希望能够加速推动包管性租赁住房REITs试点。
一、推动包管性租赁住房REITs试点的主要性和紧迫性
在2020年底中央经济事情聚会上 ，习近平总书记强调：“高度重视包管性租赁住房建设”“加速完善长租房政策” ，并明确这是2021年经济事情八项重点使命之一。李克强总理在2021年政府事情报告中指出：“切实增添包管性租赁住房和共有产权住房供应”“尽最大起劲资助新市民、青年人等缓解住房难题”。《中华人民共和国国民经济和社会生长第十四个五年妄想和2035年远景目的纲要》明确提出：“加速培育和生长住房租赁市场 ，有用盘活存量住房资源 ，有力有序扩大都会租赁住房供应”。推动包管性租赁住房REITs试点 ，关于解决大都会住房突出问题、深化金融供应侧刷新等具有主要意义。
一是生长包管性租赁住房REITs ，是解决大都会新市民、青年人等住房难题问题的有用途径。我国租赁住房市场生长滞后 ，住房租赁生齿占比约为11% ，远低于蓬勃国家30%水平。大都会房价高 ，都会中低收入群体买不起房 ，也租欠好房 ，中等收入群体背负极重的房贷支出。抽样视察批注 ，2019年1.35亿进城农民工中 ，购置住房比例为19.5% ，进城10年以上的5200多万农民工中 ，购置商品房的占比为25.1% ，享受共有产权住房和经济适用房的占比为16.7% ，栖身在政府提供的公租房的占比仅为1.2%。
我国城镇化历程仍处于快速生长阶段。伟易博课题组展望 ，到2035年 ，我国城镇化率为75%左右 ，尚有近2亿农业转移生齿进城。生长包管性租赁住房REITs ，盘活存量资产 ，发动增量投资 ，形成包管性租赁住房行业的资金链条闭环 ，实现投融资良性内循环 ，可以走出一条解决大都会租赁住房供应的新路子。
二是生长包管性租赁住房REITs ，是增进住房租赁市场平稳康健生长的主要行动。包管性租赁住房REITs作为权益型的成熟资产持有平台 ，可为包管性租赁住房企业提供有用的退出渠道 ，从而使企业在不累积欠债的同时 ，形成项目开发和退出的闭环 ，形成可一连生长的“开发、运营、盘活”的新模式 ，提升租赁住房行业直接融资比例 ，降低租赁住房行业杠杆率和金融危害；还可以通过使用召募资金 ，收购空置或低效使用的切合条件的存量资产 ，将其改建为包管性租赁住房。
三是生长包管性租赁住房REITs ，是改善住房租赁市场结构和提升效劳水平的现实需要。从国际上看 ，REITs是租赁住房的主要持有主体。以美国为例 ，机构持有租赁衡宇数目的比重约50% ，而REITs则是其中最主要的部分。包管性租赁住房REITs的生长和壮大 ，有助于改善中国现在以小我私家供应为主的市场结构 ，增进住房租赁市场向规�；⒒够妥ㄒ祷�。通过新建包管性租赁住房或刷新现有房产 ，向租客提供需求适配的租赁住房 ，有利于解决现在住房租赁市场保存的供应结构失衡问题；同时通过提升租赁效劳水平 ，稳固租赁关系 ，规范租赁市场主体行为 ，包管租客权益 ，有利于解决租住品质差、租金价钱高、租期不稳固等问题。
二、现在包管性租赁住房投融资面临的主要问题
总体上看 ，我国租赁住房行业的商业模式已经起源形成。凭证资产投入水平 ，一样平常可分为重资产、中资产和轻资产三种模式。此次调研重点为重资产模式 ，既包括历史上形成的以地方政府和国有企业为主持有谋划的公租房、廉租房；也包括近年来推出的使用整体建设用地建设的包管性租赁住房和在专门用于租赁住房建设的国有用地（如上海的R4用地等）上建设的包管性租赁住房等。重资产模式租赁住房项目 ，通常接纳集中式治理 ，效劳水平较量高 ，租赁关系也相对稳固 ，有利于机构化、专业化租赁企业的培育生长。但重资产类项现在期投资压力大、接纳期长 ，政府和社会资源一连投资意愿和投资能力受到限制。现在保存的问题主要有三个方面：
一是历史形成的租赁住房资产难以盘活。以重庆市为例 ，全市公租房（含廉租房）保有量56.4万套 ，已分派54万套 ，惠及约140万人；中心城区公租房保有量39.05万套 ，已分派37万套 ，惠及约97万人；仅中心城区公租房建设累计投入890亿元 ，资金泉源主要为中央津贴资金、市级财务资金、银行贷款等。阻止2020年底 ，所有贷款余额仅为100亿元 ，按账面本钱盘算的项目净资产约790亿元所有沉淀在项目上 ，难以使用现有手段盘活 ，事实上造成地方政府“捧着金饭碗要饭”。
二是生齿流入多的大都会租赁住房投资压力大。以苏州市为例 ，2020年全市流感生齿约352万人 ，其中绝大部分通过租房解决住房问题 ，全市出租房源约171万套 ，租赁住房求过于供。未来3年内 ，苏州市还须通过建设人才住房、单位宿舍等多种方法 ，筹集包管性租赁住房10万套。在住房价钱绝对水平更高、流感生齿占比更高的上海 ，租赁人群近880万 ，保存1.9亿平方米的重大租赁住房供需错配和缺口 ，“十四五”时代妄想新增租赁住房40万套 ，财务资金和社会资源投资压力大。
三是资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。重资产模式租赁住房融资手段相对富厚 ，但主要集中在债务性融资 ，包括银行贷款、种种债券、包管债权妄想、ABS等产品。中国建设银行以“长租即长住、长住即安家”的新理念 ，实验“住房租赁战略” ，综合运用金融、科技、信用等优势 ，立异租赁住房金融效劳 ，推动建设租房工业同盟、构建长租市场机制 ，增进了租赁住房行业的投融资生长。但整体而言 ，由于缺乏权益性资金的前端投资和存量资产后端退出渠道 ，租赁住房行业的自我投融资能力受到抑制。
三、推动包管性租赁住房REITs试点的可行性剖析
第一 ，包管性租赁住房市场生长为REITs提供了大宗可选择的基础资产。研究机构数据测算显示 ，2017-2019年我国租赁住房总面积划分为64.12、67.33和70.7亿平方米 ，2020年中国的住房租赁市场效劳生齿数目已突破2亿。其中 ，提供集中式治理效劳的公租房、廉租房以及近年来生长的种种重资产包管性租赁住房 ，都可以通过REITs盘活融资。
第二 ，租赁住房类REITs的市场实践为租赁住房REITs推出涤讪了基础。近两年来 ，共有18单租赁住房类REITs产品刊行乐成 ，刊行规模合计215.56亿元 ，刊行利率一样平常在4.5%-5%。租赁住房类REITs从结构搭建、资源属性、专业化运作等方面临租赁住房REITs举行了有益探索 ，完善了租赁住房REITs治理架构和治理系统 ，培育和吸引了更普遍的投资者群体。
第三 ，推动包管性租赁住房REITs试点可借鉴首批基础设施REITs试点的乐成履历。经由市场询价 ，首批基础设施REITs中产权类项目的投资者要求收益率在4%-5%之间。而以北京某整体建设用地租赁住房项目为例 ，项目总修建面积30万平方米 ，预计总投入43.63亿元 ，以村整体持有租赁住房刊行REITs ，收益率守旧可达4.8%；以广州公租房举行测算 ，标准租金平均约23元/平方米/月 ，以投资本钱5000元/平方米计 ，租金收益率约5.5%。上述数据显示 ，切合条件的租赁住房项目收益率知足刊行REITs的基本财务条件。
第四 ，一直优化的税收政策为推动包管性租赁住房REITs试点创立了有利条件。6月18日 ，国务院常务聚会确定加速生长包管性租赁住房的政策 ，明确租赁企业向小我私家出租住房减按1.5%缴纳增值税 ，企事业单位等向小我私家、规�；饬奁笠党鲎庾》� ，减按4%征收房产税。起源测算 ，上述税收政策将至少增添REITs产品一个百分点的收益率 ，有利于更多吸引社会资源。另外 ，据相识 ，基础设施REITs产品层面的税收政策也将逐步明确 ，包管性租赁住房REITs纳入规模后也可一并执行受益。
四、推动包管性租赁住房REITs试点的几点建议
第一 ，将包管性租赁住房资产纳入基础设施公募REITs的底层资产规模。一方面 ，包管性租赁住房直接关系民生福祉 ，是民生领域的基础设施 ，将该类资产纳入基础设施公募REITs的底层资产规模 ，有利于其与房地产切割 ，避免市场对房地产调控政策误读和舆论炒作。另一方面 ，基础设施REITs试点提供了一个较量成熟的模式和履历 ，首批试点项目的产品生意结构、相关政策系统、羁系规则已获得市场的普遍认可 ，可以包管租赁住房REITs试点事情顺遂举行。
第二 ，优先选择直辖市和生齿净流入的大都会、种种切合条件的包管性租赁住房资产开展试点 ，并提防召募资金流入房地产开发领域。租赁住房需求主要集中在直辖市和生齿净流入的大都会 ，我国重点10城的租赁市场规模合计约占天下市场规模的50%。建议在上述都会优先选择切合条件的公租房、廉租房、农村整体建设用地和租赁住房专项用地等项目 ，开展包管性租赁住房REITs试点 ，探索实验路径 ，总结实践履历。同时建设健全相关标准和制度 ，彻底隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用 ，确保刊行租赁住房REITs的回笼资金主要投入租赁住房建设运营。
第三 ，建设土地多元供应制度 ，切实提升新增供应土地品质。重资产租赁住房项目本钱组成中 ，土地占比最大。多种方法筹措租赁住房用地、降低土地获得价款 ，是有用控制租赁住房项目总本钱、知足REITs刊行基本条件的要害。为此建议：一是继续扩大前述划拨土地及其他包管性租赁住房项目用地供应 ，相关土地供应妄想单列。二是因地制宜 ，允许企事业单位使用自有闲置用地建设租赁住房 ，供应本单位职工及周边切合条件的包管工具。三是改变已往部分包管性住房用地过于偏僻、交通未便的情形 ，重视职住平衡需求 ，确保租赁住房供应与现实需求相匹配。
第四 ，增强部分协同 ，提高REITs重组环节政府审批效率。刊行REITs涉及底层资产重大的重组和生意 ，面临工商、住建、领土、财税、国资等各部分的审批事情 ，环节众多、流程重大 ，建议增强部分联动协同 ，制订包管性租赁住房REITs的重组生意环节绿色审批制度 ，关于刊行包管性租赁住房REITs中涉及的相关审批举行联动审批、优先审批、高效审批 ，聚力推动包管性租赁住房REITs试点事情顺遂开展。
北大伟易博REITs调研组成员：徐宪平、刘俏、张峥、周芊、何亮宇、马超英、王海龙、韩飞、阎豫桂、柏甜雪
