《报告》称 ，中国REITs的实现路径主要包括设立新券、企业ABS公募化、以及“公募基金+ABS”三种可行模式� ？翁庾榻ㄒ椋核剂康街泄鶵EITs制度建设的紧迫性和主要性 ，应以“企业ABS公募化”或“公募基金+ABS”模式为起点尽快出台REITs试点 ，并早日开展新券模式的探索。
这是北大伟易博REITs课题组首次针对中国金融市场的特征 ，完整叙述中国REITs制度建设的路径选择。
课题组以为 ，中国REITs制度的设计需要借鉴成熟REITs市场的履历 ，同时凭证中国金融市场现状 ，以解决中国不动产投融资的焦点问题为目的。
在课题组看来 ，中国REITs制度除了应具备REITs的公共特征之外 ，应以上市生意的公募权益型REITs为生长重点 ，对REITs的杠杆率加以限制 ，建设强制分派和响应的税收制度。
一、REITs制度的全球共性和中国特征
要明确构建中国REITs制度的逻辑 ，需要先梳理现存REITs制度的共性。
阻止2018年7月 ，全球共有41个国家或地区出台了REITs制度。现在 ，美国、英国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等12个国家或地区建设了较为完善的REITs制度。北大伟易博REITs课题组对这12个国家或地区的REITs制度举行研究 ，梳理出了三大共性 ，组成REITs制度的焦点层。
第一、收入与资产结构的要求 ，即REITs应投资于成熟的不动产资产 ，以不动产爆发的恒久、稳固的现金流作为主要收入泉源。
第二、对REITs收入举行强制分派。12个国家或地区均作出了有关强制分派制度的划定 ，美国、新加坡、英国等国家明确划定了租金等一样平常性收入的分红比例不得低于90% ，澳大利亚、加拿大等则对不分红的部分按最高税率举行征税以确保REITs向投资者举行分红。
第三、在REITs层面实验税收优惠政策。对基于不动产恒久、稳固现金流所爆发的一样平常性收入 ，在REITs层面举行所得税的免去。12个国家和地区之中 ，险些均坚持了税收中性的原则 ，免去REITs关于租金收入等一样平常性收入的所得税 ，这样阻止了投资者入手的现金流被双重征税。
三大焦点共性之外 ，课题组还总结出了被大大都国家和地区所普遍接纳的五大制度。
第一 ，以权益型REITs为生长重点。凭证Nareit对美国REITs市场市值的统计 ，阻止2017年底典质型REITs的占比仅有6% ，权益型REITs高达94%。
第二 ，果真召募与上市生意。凭证Nareit的统计 ，全球REITs总市值中 ，凌驾70%都上市生意 ，并且各国非上市生意REITs均与上市生意REITs相关。
第三 ，杠杆率限制。如新加坡、中国香港均要求REITs的杠杆率不凌驾45% ，英国、比利时对利息笼罩比率划定了1.25倍的下限。
第四、对物业增值部分的分派和税收政策。美国、新加坡未对物业出售的增值部分设定强制分派的要求 ，而日本、加拿大则有着很高的强制分派比例。
第五、投资者层面的税收优惠政策。大大都国家和地区在REITs税收制度的实践中秉持着税收中性的原则 ，REITs主体无须缴纳所得税。为了增进REITs市场的生长 ，香港对REITs投资者的股利和利得免税 ，新加坡则对小我私家投资者给予免税 ，澳大利亚则对本国的小我私家投资者给予一部分的税收折扣。
以上三大焦点共性及五大被普遍接纳的制度 ，组成了中国参照外洋市场构建本国REITs制度的底色。而出于中国金融市场现状的特征 ，《报告》指出了五条建议。
首先 ，针对能够爆发恒久、稳固现金流的优质不动产 ，应在制度层面临“不动产资产”、“不动产收入”举行明确的界说 ，并对REITs的及格不动产资产与收入比例加以限制 ，确保REITs主要投资于具有现金流基础的成熟不动产。这一比例可参照美国市场 ，定为75%。
其次 ，强制的分派制度为投资者提供了确定性 ，包管绝大部分的REITs收入能够流入投资者手中� Ｋ剂康街泄４孀饨鹗找媛势偷奈侍� ，建议在租金收入的强制分红之外 ，中国REITs应思量对物业售出的利得部分同样提出强制分派的要求。
第三 ，中国REITs应以税收中性为基来源则 ，并对切合特定条件的REITs实体和REITs投资者提供税收优惠。
第四 ，中国REITs应以公募的权益型REITs建设为焦点。中国REITs应勉励提倡设立权益型REITs ，也允许刊行牢靠收益特征REITs基金 ，以及混淆型的REITs基金。
第五 ，中国REITs应对杠杆率加以限制� ？刹握罩泄愀邸⑿录悠碌幕� ，REITs的杠杆率不得高于45%。
二、三条路径：新券、“企业ABS公募化”或“公募基金+ABS”
所谓新券模式 ，是指将REITs作为与股票、债券并列的新券种予以看待。
在详细操作上 ，由证监会向国务院建议开展REITs试点 ，国务院在审批通过之后公布关于开展REITs试点的指导意见 ，证监会在此基础上出台详细的REITs试点治理步伐和一系列配套指引。此前 ，中国优先股的出台都遵照了类似的路径。
该模式的优势在于：REITs作为全新的券种 ，不必受到公募基金、企业ABS等既有规则的约束 ，增添了中国REITs设计的自由度。
但劣势亦显着 ，由于此举相当于从零最先举行REITs立法 ，羁系部分在市场准入、审批指引、牌照发放、生意规则等涉及的各方面均缺乏相关履历 ，有着较大的立法本钱。在新券模式下 ，REITs制度出台之后各方均需要一定的时间举行探索和实验 ，持牌机构、投资者、不动产企业均需要时间来逐渐熟悉REITs这一全新的券种 ，羁系部分凭证市场的情形一直对REITs的执律例则加以完善和调解。
“企业ABS公募化”模式 ，则是对现在市场如日中天的类REITs举行公募化刷新。
《报告》指出 ，最要害的立法调解在于：证监会修订《关于证券公司及基金治理公司子公司资产证券化营业治理划定》中关于专项资管妄想刊行的划定 ，并进一步关于REITs的果真刊行出台指引。
该模式的优势在于：充分借鉴了现在类REITs的产品模式 ，各相关方都已经对类REITs模式形成了较量充分的熟悉 ，有利于解决现阶段类REITs产品私募刊行、缺乏流动性的问题。
而其缺乏之处则是：现阶段 ，不动产企业ABS均为结构化产品 ，保存着劣后级偏低且多为提倡人矜持的征象 ，权益性的劣后级成为了优先级信用增级的手段 ，降低了劣后级获得不动产现金流简直定性 ，不切合REITs强制分红的特点。《报告》称 ，若要解决REITs产品的权益性问题 ，需要提升结构化产品中的劣后级比例并将劣后级并向更多的投资者刊行 ，也可以突破古板的结构化要求。
而《报告》中的“公募基金+ABS模式”此前已有过诸多讨论 ，其实质是围绕“公募基金投资不动产ABS”这一基础举行设计。
该模式同样需要修订规则。
课题组指出 ，该模式立法的要害点在于 ，突破《果真召募证券投资基金运作治理步伐》中的“双十限制” ，即 ，突破原治理步伐中“一只基金持有一家公司刊行的证券,其市值不得凌驾基金资产净值的10%；统一基金治理人治理的所有基金持有一家公司刊行的证券 ，不得凌驾该证券的10%”的限制。
《报告》建议：至少将投资于单只ABS的比例限制铺开至50%以上 ，让REITS充分反应不动产资产特征 ，疏散化由及格投资者自己、底层物业资产收益支付主体的疏散度和多样化来完成。
做此调解的主要缘故原由在于 ，海内许多优质商业物业体量较大,市场价值动辄近百亿元,太过要求投资疏散度导致单只REITs基金规模过大,极大的增添了将概略量优质物业置入公募REITs的难度。
别的 ，《报告》还建议：专设REITs基金作为新增的公募基金种别 ，明确约定该类基金关于不动产ABS投资的最低比例及最低的分红比例 ，以知足REITs制度的焦点要求。
《报告》总结称 ，现阶段中国版REITs建设的执法框架、羁系情形、市场准备等条件已基本成熟 ，无论接纳哪种模式都具有可行性� Ｋ剂康骄眯鲁Ｌ翿EITs制度出台的紧迫性 ，应以“企业ABS公募化模式”、“公募基金+ABS”模式为起点尽快推出REITs制度 ，并逐步探索新券模式 ，确保中国版REITs制度早日为中国经济的生长孝顺实力。
（伟易博“伟易博头脑力”REITs课题组 ，课题组成员包括：刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、徐爽、何亮宇、范熙武、朱元德、于嘉文等。本报告执笔人：张峥、刘俏、闫云松、周芊、李尚宸。）
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