廖睿力 陈济冬 曹玉瑾 龚六堂
看法概览
l 最低首付比例政策对住民的住房租/买行为选择短期内没有显著影响，可是降低此比例即政策松绑会显著增进住民的消耗，尤其对效劳消耗的增进作用更显着。
l 首套房限贷政策松绑对消耗的增进作用在购房意愿较强（人均租房面积较�。⒉撇浇系突蛎挥型獾鼗Ъ募彝ブ懈宰�，意味着限贷政策的适当设计有助于改善弱势群体的福利。
l 二套房首付比例政策的效应与一套房政策相反，提高二套房首付比例反而有助于增进消耗升级。
一、小序
2022年，我国最终消耗率为53.2%，住民人均效劳型消耗占人均消耗总支出的比重为43.2%，在消耗水平和质量两方面均保存较大的提升空间。提高消耗水平和消耗质量，不但有利于增进住民福祉，也有助于增进经济生长进一步提质增效。
起劲稳妥化解房地产危害，增进房地产市场平稳康健生长也是目今的主要政策目的。怎样实现多个政策目的之间的平衡，在稳固房地产市场的同时又实现住民消耗升级，是流通海内经济大循环政策实践中的主要考量。
房地产调控政策的主要目的是通过政策工具调解住房的供需关系，抵达房地产稳固康健生长、提防金融危害的目的。另外，从“宏观政策取向一致性”的视角来看，房地产政策对其他经济部分尤其是住民消耗也会爆发传导性影响。一种商品或投资品的价钱变换、一个市场的调控政策不但仅对该市场自己爆发影响，还会通过对住民消耗结构的影响传导至其他市场。房产作为家庭最主要的消耗品和投资品之一，房地产市场的调控政策也会间接作用于住民消耗，影响住民消耗水平和消耗质量。
二、理论模子和研究设计
为剖析限贷政策对住民消耗的影响，本文假设保存一个理性的代表性家庭，该家庭拥有响应的效用函数和财产等特征，其在预算约束下凭证效用最大化举行两期决议。第一期，代表性家庭可以选择租房或者买房，并同时决议买房或租房之外的其他消耗和银行借贷，并剖析上述决议在第二期怎样影响家庭的消耗。
本文使用的微观数据来自于中国收入分派研究院CHIP（Chinese Household Income Project）2013年和2018年的都会住户样本，该数据包括北京、山西、内蒙古、辽宁、江苏、安徽、山东、河南、湖北、湖南、广东、重庆、四川、云南和甘肃15个省级地区、161个都会，最终的事情样本中共有17927个家庭视察值。别的，从各地政府网站整理了2012年和2017年地级市层面的首套房和二套房首付比例数据，将这一数据和CHIP数据举行匹配[1]。
三、研究发明
（一）首付比例政策对住民住房租、买行为没有显著影响
本研究以样同族庭两年内是否购房作为被诠释变量，以首付比例为主要诠释变量，控制家庭特征和户主特征，接纳三组计量模子举行回归剖析。效果批注，首付比例政策对住民住房的租、买行为没有显著影响。这说明政策执行的效果可能需要一定的时间才会展现出来，也可能是由于当首付比例没有高到一定水平时，该政策工具并不会对住房需求爆发影响。
（二）首付比例政策会影响家庭的消耗投资决议
在租房或者只有一套房[2]的家庭子样本中，首付比例提高对家庭人均消耗都具有显著的负向影响。可是在拥有租金收入的家庭中，首付比例并不会显著降低家庭的消耗。在总样本中，首付比例与消耗水平也泛起出显著的负相关关系。
（三）首付比例转变对效劳消耗的影响大于对实物消耗的影响
总体来看，限贷政策对效劳型消耗的影响更大一些，这可能是由于相较于实物消耗，效劳消耗的需求条理更高。实物消耗包括食物、衣着、生涯用品等生涯必需品，其弹性较小，而效劳消耗包括交通、通讯、教育、文化、娱乐等方面，弹性较大，以是当首付比例政策松绑而提升消耗时，对效劳型消耗的影响更大。同时，对租房样本而言，首付比例的转变对着实物消耗没有显著影响，而对效劳型消耗的影响更大，这意味着限贷政策松绑不但会提高住民消耗水平，也会提升住民的消耗质量。
（四）首付比例转变对购房意愿较高的家庭的效劳消耗影响更大
为了应对首付比例转变带来的攻击，购房意愿较高[3]的家庭会更多地通过调解消耗来实现购房的愿望。无论是关于人均消耗、消耗率、照旧效劳消耗，人均住房面积较大的家庭中，限贷政策对消耗的影响更弱一些�；谎灾�，购房意愿越高的家庭，越有可能通过调理消耗来应对限贷政策的转变从而知足自身的购房刚需。这一异质性作用关于实物消耗并不显着，这可能是由于人均租房面积较小的家庭实物消耗自己就较量低，而这一部分消耗也是必需品，很难有进一程序整的空间。
（五）首付比例降低对人均财产较低的家庭的消耗更具增进作用
为剖析在差别财产水平的家庭中首付比例对消耗的异质性影响，本文将样本中的家庭人均财产分为高（前50%）、低（后50%）两类，并在回归方程中引入这个虚拟变量和政策变量的交互项，研究发明，限贷政策对人均消耗、消耗率以及效劳和实物消耗的影响均显著为负，同时，首付比例和家庭人均财产的交织项显著为正，这说明，人均财产较低的家庭中，首付比例政策松绑对消耗的增进作用越发显着，而人均财产较高的家庭中限贷政策松绑的影响被一定水平对冲了。
（六）首付比例转变对流动户的消耗影响越发显著
相比于非流动户，首付比例转变对流动户[4]的消耗影响越发显著。值得注重的是，这一差别在实物消耗中更为显着，而效劳消耗则不保存显著差别，这可能是由于流动户的效劳型消耗已经相对较少。房地产政策制订时，应当将政策调解对流感生齿的影响纳入思量，通过制订适当、合理的房地产政策，增强流感生齿的住房包管，镌汰流感生齿购置住房的阻碍，让这部分人群也能充分分享城镇化的盈利，同时也将大大引发这部分人群的消耗潜力。
（七）二套房首付比例对消耗保存正向的显著影响
首套房首付比例的提高会挤出消耗，而二套房首付比例的提高却能够刺激消耗。这可能是由于二套房首付比例的提高使得消耗者放弃了购房妄想，将住房需求转为了其他需求。这说明通过提高二套房首付比例来控制住房需求，并不会对消耗爆发负向影响，反而会增进消耗�；毓樾Ч蚕允�，关于有一套房及以上房产的家庭来说，首套房的首付比例的提高会对其消耗爆发显著的负向作用，这可能是由于部分家庭通过一定方法绕开二套房首付比例的条件限制，例如，住民可以通过“假仳离”或“借名购房”等手段绕开二套房的限贷政策，以是实质上爆发作用的仍是一套房的限贷政策。
四、政策建议
本文的研究发明，首套房首付比例的降低有助于增进住民消耗，尤其会提升效劳消耗，而第二套房的首付比例提高对人均消耗和消耗率有增进作用。首套房限贷政策松绑对消耗的增进作用在购房意愿较强（人均租房面积较�。⑷司撇浇系突蚍峭獾鼗Ъ牧鞲猩菁彝ブ懈宰�，这意味着限贷政策的适当设计有助于改善弱势群体的福利。
首先，房地产市场的康健生长对扩大消耗、提升消耗质量具有主要意义。适当的房地产调控政策能够增进家庭消耗，而不对理的调控政策则有可能阻碍家庭消耗的增添，尤其会阻碍效劳消耗的增添，从而降低消耗质量。因而在政策制订时要充分思量差别经济部分和经济主体之间的高度连通性，需要从越发系统的角度综合思量政策的效果，制订出更具协同效应的经济政策。
其次，房地产调控政策要差别化、细腻化，凭证差别都会和差别群体制订有针对性的政策，通过政策调控对冲房价上涨等因素带来的消耗、福利不平衡。本文的异质性剖析效果批注，房地产调控政策不但会改变住民的平均消耗水平，还会影响家庭消耗的漫衍，从而对住民福利的不均等爆发影响。由于首套房的刚性需求是难以打压和消除的，若是首套房限贷政策过紧，不但可能会降低平均消耗水平，还可能扩大住民的消耗不均等。可是通过政策工具对房地产的投资性、投契性需求举行调控与限制，则有利于控制家庭杠杆率，指导住民扩大消耗、增进消耗升级、提升消耗质量。因而经济政策的制订不但需要思量总量上的平均效果，也需要思量其结构性影响，特殊是对家庭收入和财产的再分派效果，要对差别家庭实验差别化的房地产调控政策，坚持“一城一策”的房地产调控政策。
总体来说，“屋子是用来住的，不是用来炒的”的定位必需坚持，这不但关乎住房这一民生问题的改善，还与宏观经济增添动力转换以及结构调解息息相关。未来要进一步增强房地产调控政策的细腻度，通过更有针对性的调控步伐增进房地产市场康健生长，改变现在房地产市场投资功效过强、消耗功效过弱的名堂，有用增强房地产市场的消耗功效、弱化房地产市场的投资功效，从而推动家庭消耗升级发动经济提质增效、增进住民的财产漫衍越发均等。
原文揭晓于《宏观质量研究》2024年5月刊
作者单位：廖睿力、陈济冬 清华大学公共治理学院
曹玉瑾 国家发改委宏观经济研究院
龚六堂 伟易博
简报执笔：张佳慧
[1] 样本内约5%的都会的首付比例会凭证差别住房面积接纳差别的要求，针对这类多元化的政策特征，本文选取每个都会中政策的最低品级，即经济适用房90平方米左右的首付比例。
[2] 本研究的问卷中没有直接涉及抵家庭拥有衡宇数目的变量，大致将“没有租房收入”的家庭大致以为是租房或只有一套房的家庭；将“有租房收入”的家庭大致以为是拥有两套或以上衡宇的家庭样本。
[3] 本文用人均租房面积权衡购房意愿，即人均租房面积越小，购房意愿越强。
