北大伟易博头脑力REITs课题组
一、REITs的税制问题研究
从外洋的生长履历看 ，税收优惠是激活REITs生长的主要驱动力 。在我国现行的税收制度下 ，REITs在设立和一连谋划环节均有较高的税务肩负 ，使得提倡人的动力缺乏 ，投资者的收益率不高 ，客观上制约了REITs的生长 。伟易博剖析显示 ，推出REITs可开拓税源 ，增添税收收入 ，同时对建设规范的税收制度具有起劲作用 。我们建议有关部分借鉴国际履历 ，充分思量REITs的税收中性原则 ，给予一定的优惠政策驱动REITs ，尤其是租赁住房REITs在中国的规�；� 。
（一）生长REITs对税收的起劲影响
REITs对税收的起劲作用主要体现在提升不动产投资市场的活跃度 ，优化投资市场结构等方面 ，从而在某种水平上起到开拓税源和增添税收的效果 。
第一 ，REITs是资源市场大类资产 ，其设立历程将催生大宗的应税行为 ，增添税收金额 。
第二 ，REITs可提升地产投资市场活跃度 ，并对税收爆发正面起劲效应 。
第三 ，REITs的泛起会增进中国地产行业的机构化、规�；� ，使得机构持有资产并谋划的比重大大增添 �；钩钟胁⒛被什乃笆照急龋�20-44%）高于小我私家持有资产的税收占比（4-14%） ，有利于税收增添 。最后 ，地产行业机构化生长会带来许多规范化的应税增值营业 ，包括卫生保洁、家政、安保、生涯效劳等等 。
（二）海内REITs推行的税收政策建议
REITs是收入转达的工具 ，应体现税收中性原则 ，即以REITs持有并谋划资产所肩负的税负 ，不应大于投资者自行持有并谋划资产所肩负的税负 。这体现在创设REITs的历程中所爆发的应税行为 ，应适当予以税收减免 ，在REITs一连谋划时代的税收应适当予以优惠 。
建议凭证国际老例 ，以税收驱动为基本指导头脑 ，对我国REITs的设立和运营给予响应的税收优惠政策 ，详细如下 。
第一 ，对以REITs为目的的资产重组行为给予税收支持 。在创设REITs的历程中 ，提倡人往往需要对资产举行重组 。由于提倡人往往会在REITs中仍持有较大比例的份额 ，该等重组分立的行为导致资产转移至新的主体 ，但现实投资主体和控制权并没有爆发实质转变 ，其计税基础也未爆发转变 ，该等行为可视为企业内部重组 。建议允许企业适用与企业内部资产重组相关的税收政策、划定 ，以分立、新设等形式 ，按资产账面价值注入企业新设立的项目公司 ，使该历程没有爆发增值而无需适用增值税、土地增值税和所得税等 。未来资产被真实出售给第三方时 ，仍可按此计税基础征收相关税收 ，并不导致税源流失 。该等税收优惠政接应扩大到以创设REITs为目的的所有企业 ，包括房地工业和种种所有制企业 。
第二 ，进一步增添税收透明度 ，体现REITs设立行为的商业实质 。设立REITs时 ，提倡人会将项目公司转让给REITs ，同时提倡人持有REITs一定的份额 。该历程涉及股权转让行为 ，一方面会涉及是否穿透判断转让房地产从而需缴纳土地增值税 ，另一方面 ，提倡人需按股权转让所得缴纳所得税 。该股权转让亦属于REITs设立历程中的重组行为 ，不应当被视同房地产销售 ，建议对其性子予以明确认定 ，不适用征收土地增值税 。另外 ，该等股权转让行为是REITs设立的基础 ，具有合理的商业目的 ，建议对该行为爆发的企业所得税给予税率上的优惠或递延处置惩罚 。即便征收所得税 ，亦应思量关于纳税人仍在REITs中持有大宗份额的情形 ，该等份额并未现实变现 ，对应的所得税在设立REITs时可不予以计征 。
第三 ，降低REITs谋划环节的税负 ，体现对REITs的税收优惠待遇 。由于REITs在持有谋划物业的环节中税负较重 ，建议在一揽子税收方面试行优惠政策 ，好比参照小我私家持有并出租衡宇的情形 ，为REITs系统内的项目公司持有并出租衡宇制订较低的综合税率 。尤其是租赁住房类的资产 ，建议税收政策向REITs类的机构倾斜 ，培育更多的专业化、规�；⒓蓟幕� 。项目公司的企业所得税建议借鉴国际老例 ，关于分红的部分予以免征所得税或给予优惠税率 。
第四 ，镌汰REITs结构构建爆发的税收肩负 。“公募基金+ABS”产品结构中 ，保存投资者、公募基金、专项妄想和项目公司四个应税主体的层级 ，尚有可能在项目公司与专项妄想之间保存私募基金的结构 。由于结构相对重大 ，层级较多 ，可能会保存资管产品的重复征税问题 ，好比保本收益的增值税 ，有可能会在私募基金债权和专项妄想的优先级等方面均涉及到 ，导致流转历程的重复征税 。建议在营改增一系列文件的基础上 ，进一步明确增值税的处置惩罚 ，并对REITs结构内的资管产品予以免税的待遇 ，关于从项目公司向上分派并最终到投资者的分红 ，明确给予各层级的所得税免税待遇 。
二、总结
开发和建设REITs市场是金融系统供应侧刷新的主要组成部分 。现在来看 ，公募REITs试点的执法框架、羁系情形、市场准备等条件已基本成熟 ，鼎力大举推进中国公募REITs试点正当其时 。中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间 。“公募基金+ABS”模式是相对优选的计划 。生长租赁住房REITs是增进租赁住房行业康健一连生长、落实租售并举战略的主要手段 。在创设REITs的历程中所爆发的应税行为 ，应适当予以税收减免 ，在REITs一连谋划时代的税收应适当予以优惠 。
课题组成员:刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、朱元德、徐爽、何亮宇、范熙武、于嘉文等
作者单位：伟易博
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