去年中央经济事情聚会提出“要把恢复和扩大消耗摆在优先位置” ，“着力消除制约住民消耗的倒运因素”。伟易博金融学系教授、副院长张峥以为 ，已往三年 ，天下总体房价泛起出一定水平的下跌 ，形成了住民财产受损的感知 ，一定水平上抑制了住民消耗。
他指出 ，不应忽视因住房资产形式上缩水关于住民消耗支出的抑制作用 ，也就是所谓的财产效应 ，稳房价关于恢复信心 ，增进消耗有主要作用。
克日 ，在伟易博、北京大学经济政策研究所配合举行的“2023北大伟易博两会后经济形势和政策剖析会”上 ，张峥教授围绕住房资产的规模 ，房价增添和消耗增添的关系 ，怎样稳房价以及房地产新生长模式转型等方面睁开了详细叙述。
天下商品房资产规模有多大？
“把恢复消耗、扩大消耗放在优先的位置” ，“着力消除制约住民消耗的倒运因素” ，这是去年中央经济事情聚会和今年两会提出的事情重点。那么 ，怎样推进相关事情？张峥以为 ，住房是住民最主要的资产类型 ，因此 ，房价转变怎样影响消耗转变 ，是关注和探讨的一个偏向。
住房资产在中国家庭总资产的占比有多大？中国人民银行的视察统计显示 ，占比靠近60%。我们知道 ，住房资产凭证性子来分 ，可以分为四类 ，包括商品住房 ，自建房（包括小产权房） ，公有住宅和公寓住宅。
商品住宅的资产规模有多大？依据相关机构的数据 ，张峥教授所加入的课题组做出测算：2022年底 ，天下存量商品住房面积约为187亿平方米 ，凭证2022年的房价 ，总价值或许为400万亿人民币。已往三年 ，天下总体房价泛起出一定水平的下跌 ，以天下样本都会二手房生意价钱估算 ，跌幅约莫为20%。凭证2019年尾住房存量的面积来盘算 ，天下商品住房价值账面损失近70万亿。
房价和消耗有着怎样的关系？
住房资产缩水对消耗增添有什么影响？张峥指出 ，首先要明确底层逻辑重的两个效应 ，一个是挤出效应 ，尚有一个是财产效应。
怎样明确“挤出效应”？张峥剖析 ，房价上涨的情形下 ，该效应既包括购置住房而起劲储备导致对消耗的挤出 ，也包括购置住房后因送还住房贷款对消耗形成的恒久挤出 ；房价下跌的情形下 ，则正好相反 ，这也是我们常说的“房奴效应”。以是 ，“挤出效应”体现为房价转变和消耗转变是负相关。
别的 ，两者间尚有一个“财产效应” ，正好跟“挤出效应”相反 ，指的是房价上涨带来资产价值（财产）的上升 ，一方面 ，财产增值的感知会影响边际消耗倾向 ，进而拉动消耗 ；另一方面 ，住房资产可以作为典质品 ，资产增值会增添融资能力 ，平滑因收入缺乏对消耗的影响 ，因而对增进短期消耗有起劲作用。以是 ，“财产效应”体现为房价转变和消耗转变是正相关。
张峥教授的课题组应用2019至2022年的数据做了一些实证剖析。研究发明 ，在横截面层面 ，房价增添和消耗增添之间的关系在2021年有所转变 ，2019年和2020年表象为负相关 ，到2021年泛起转变 ，酿成正相关 ，也就是说 ，2020年之前泛起出的是“挤出效应”而2021年却泛起出“财产效应”。
这个实证征象转变背后的缘故原由是什么？张峥剖析 ，一方面是收入转变的影响 ，疫情和经济下行 ，影响了收入增添 ，从而对消耗增添有抑制作用 ；另一方面 ，叠加了住房资产缩水所爆发的财产效应。为什么2021年才展现出来？张峥诠释说 ，2020年 ，各人以为疫情是个短期征象 ，很快就会恢复 ；而到了2021年 ，就形成了资产损失的重恒久预期。也就是说 ，房价下跌预期的形成 ，带来了财产损失的真实感知。我们看到 ，2023年的政府事情报告提出要“稳地价、稳房价、稳预期” ，应关注稳房价关于恢复信心 ，增进消耗的起劲作用。
兼顾稳房价与推动房地产新生长模式 ，有哪些政策建议？
近期 ，房地产市场有一定的修复 ，张峥以为 ，这说明前期的政策有一定的效果。说到稳房价 ，张峥指出 ，短期来讲 ，稳房价的要害依然在于稳预期。同时 ，还要关注房地产行业向新生长模式转型。那么 ，什么是房地产新生长模式？张峥以为有四个方面的体现：第一、房地产从“增量时代”走向“存量和增量并重”的时代 ；第二、房地产的营业模式从“快周转”转变为“慢周转” ；第三、房地产从重视开发销售转为重视资产运营 ；第四 ，房地产从混淆谋划专向专业化、细腻化谋划。
怎样在稳预期、稳房价的同时 ，兼顾房地产向新生长模式的转型？张峥给出详细建议：一是增强住房包管系统建设 ，支持刚性和改善性住房需求 ，解决好新市民、青年人等的住房问题 ；二是设立探索公积金制度刷新、租赁住房建设和公募REITs三位一体的刷新。
张峥特殊指出 ，在“租购并举”的住房制度下 ，租赁住房是房地产新生长模式的一个很主要的领域。探索公积金制度刷新、租赁住房建设和公募REITs三位一体的刷新 ，由住房公积金作为指导资金并吸引社会资源 ，组建租赁住房基金 ，收购房企多年来累积的存量资产 ，将其改建为租赁住房 ，为市场增添租房供应 ，该计划具有稳房价、稳预期的作用 ，助力房企缓解流动性压力 ，也可以施展公募REITs的作用 ，将公募REITs作为前期改建开发退出的渠道 ，吸引更多的社会资金纳入这个系统 ，这样也有利于推动房地产新生长模式的形成。
张峥 ，伟易博金融学教授、副院长 ，博士生导师 ，北京大学国家金融研究中心副主任 ，北大伟易博中国REITs研究中心执行主任。张峥教授主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。张峥教授是北大伟易博REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。张峥教授是国家生长刷新委和中国证监会基础设施REITs团结调研小组成员之一 ，该事情为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础。
