6月19日，“中国REITs论坛”在伟易博正式启动。多位业界人士称这是“中国REITs生长史上具有里程碑意义的一天”。伟易博院长刘俏教授出席论坛，并在主题演讲中解读了以下话题：

中国为什么要从高速增添转向高质量生长
？

REITs对中国经济转型和金融体制刷新有什么意义
？

中国REITs论坛有哪些妄想
？

REITs是一个召唤已久的立异金融产品。在中国，已往一段时间，实业界、学术界，尚有羁系界都做出了许多探索。今天我主要讲两个方面：

● 推动中国REITs市场建设的意义；

● 中国REITs论坛生长妄想。

中国古板增添模式亟待改变

我们可以把REITs放在一个大配景下来明确。

今年是中国刷新开放40年，回首已往40年中国经济走过的历史，我们可以看到：

● 中国按GDP权衡的经济总量增添了34倍；

● 在短短40年里，近7亿人挣脱了贫困；

● 中国完成了2.5万公里高速铁路建设，占天下总量近70%；

……

这些数据从某些方面反应了中国经济的效果。可是，若是剖析投资、出口和消耗三架马车对中国经济的拉行动用，着实投资起的作用是更为显著的。各人可以看到我国年度贷款额与社会融资规模的一直攀升，反应了我国经济以银行信贷为支持的投资拉动的增添模式。

人们普遍以为，中国债务问题里，杠杆问题较量突出的领域是企业债务，非金融机构的债务是中国GDP的1.6倍。假设还款利率是6%的话，就意味着我们每年用于送还利息的金额靠近国民产出的10%，这对实体经济而言是很重的肩负。

为什么我们现在要思索从高速增添向高质量生长的转型
？我想最主要的缘故原由还在于，古板增添模式可能到了一个要害的节点，需要做出一些改变。

REITs市场呼之欲出

我们注重到，在投资拉动经济增添的历程中，房地产行业的投资，及其上下游工业的投资，组成了中国经济增添的一个重大推动实力。2017年，我国房地产投资累计值凌驾10.98万亿元，累计同比达8.1%，较上年同期5.8%提高了2.3个百分点。1999年至2017年，中国房地产投资增添近28倍；商品房销售金额从0.3万亿增添到13.37万亿，增添约45倍。与此同时，房地产行业也与杠杆问题细密相联。麦肯锡四年前的一项研究显示，近半数中国债务与房地产市场有关，我小我私家对这个数据持有一定的嫌疑，但它折射出来了一些信息。

中国不动产市场已经从增量时代进入存量时代。在未来一段时间，怎样盘活巨额的存量资产
？REITs可能施展什么样的主要作用
？

现在美国房地产存量资产价值约为31.8万亿美元，而中国已抵达44 万亿美元，换算成人民币约莫是280亿。若是其中10%能够被证券化，进入资产市场里投资、生意的话，就会增添28万亿的金融资产，相当于现在股票市场市值的二分之一。这样一个重大的市场，现在是呼之欲出。

除了房地产，尚有大宗PPP项目以及其它基础设施资产，这样一些资产作为底层资产，完全有可能纳入到市场化的资源设置系统里，通过合理的定价、估值、刊行、二级市场生意，将施展出重大的融资能力和资源设置能力。若是有一个较量活跃的二级生意市场，就会对资产举行定价，为中国的房地产市场和基础设施提供一个很主要的锚，未来我们资源设置会越发有用率。

从这个角度讲，REITs很可能是未来若干年中国金融体制刷新或者供应侧刷新最主要的抓手，或者之一。

REITs市场建设有助于

推动经济转型和金融体制刷新

从2017年4月份最先，伟易博治理学院的先生们，与大宗业界研究人士一起做REITs方面的案例剖析、履历梳理。我们团结中国现在的法制框架，以为短期可能推出中国版REITs，可能是“公募基金+ABS”的模式架构。它也许会一直演化，最终可能酿成独具中国特色、具有重大底层资产的REITs市场。

从宏观层面上讲，REITs有几方面意义：

● REITs有助于化解银行不良资产，落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求。

● REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源设置、提高不动产资产流动性，有助于提防系统性金融危害，并可以使得更普遍的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益，体现公正性与普惠性。

● REITs有利于降低房地产市场杠杆，降低房地产行业的危害，推动不动产行业工业升级和盈利模式的转变。

详细来说，REITs能够拓宽房企融资渠道、降低融资本钱以及增进房企市场化竞争，是房地产长效机制的主要组成部分。REITs市场的开发有利于推动不动产行业工业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与一连性收入并重的模式。外洋成熟履历已然批注，在存量地产时代，房地产的金融化将进一步走向纵深，会泛起更为成熟的金融系统来承载存量，REITs作为蓬勃市园地产金融主力军，也将会成为我国地产金融的主流工具。

REITs是推动建设购租并举住房制度的主要工具。通过刊行REITs，可以充分使用社会资金，增进资源进入租赁市场，多渠道增添住房租赁房源供应。从融资角度讲，REITs可能是最主要、最有意义的一个工具。

建设REITs市场，可以为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略。PPP项目是中国基础设施建设，甚至“一带一起”建设历程中最主要的投融资手段。阻止2018年05月，中国PPP项目金额已经快要17万亿人民币，着实落地只有近50%。PPP+REITs的一些要领，可以说为基础设施建设找到了可行战略。

建设REITs市场，可以为雄安新区的生长提供金融新思绪。雄安新区是千年大计，将走出一条新路径，在经济、社会等方面做许多实验。从投融资角度来说，REITs——尤其是公募REITs——会提供一个很是好的思绪。

我再强调一点，REITs作为一种高比例分红、高收益危害比的恒久投资工具，可能对中国财产治理带来重大影响。中国小我私家财产规模在已往十年实现了约20%的年化增添，2017年已经抵达142万亿元，预计到2021年将凌驾220万亿元；然而，中国财产治理市场的资产端是严重匮乏的，缺乏较量好的危害稳固、收益可观的投资产品。若是REITs能把中国一些高质量的、危害可控的、有稳固现金流的资产，包括房地产、工业地产或者其它不动产投入到资源市场，可以为人们的可支配财产提供很好的投资用途。

现在可以说，鼎力大举推进中国公募REITs正当其时。这与羁系层以及许多业界同仁的判断是完全一致的。

中国REITs论坛生长妄想

厉以宁教授为中国REITs论坛亲笔题词，并同中国证券投资基金业协会会长洪磊、国务院生长研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏、中联基金合资人周芊及伟易博治理学院院长刘俏教授配合为中国REITs论坛揭幕

那么，由厉以宁先生题字的“中国REITs论坛”，初志是什么
？未来的生长思绪是什么
？

中国REITs论坛是一个群集中国REITs领域政策、学术研究和商业机构中坚实力的高端平台，旨在以最高水平的学术、政策与行业研究推动中国版REITs的市场建设和生长。

中国REITs论坛生长妄想包括：

● 拟约请不动产金融领域的海内外学术界，实业界和经济决议机构的领武士物和着名专家担当论坛嘉宾，为中国不动产金融领域的生长提供研究思绪和政策建议；

● 打造羁系机构、学术机构、行业机构与着名企业共建的交流平台，旨在增进各方相助，推动不动产金融领域研究生长；

● 以最高水平的学术、政策与行业研究，为国家和社会解决不动产金融的重大问题提供研究支持，为金融刷新提供学术基础，为金融羁系部分提供政策剖析，为市场建设和生长提供计划和手艺，推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与一直前进；

● 围绕中国REITs市场建设这一主题，荟萃国际、海内研究实力、政策羁系和企业资源，推动相关领域的规则、行业标准的制订，推广行业的最佳实践；

● 团结商业实践和行业动态，宣布相关指数、白皮书或研究报告，以年度论坛、闭门钻研会、果真讨论等形式组织种种交流运动，推动一批以REITs为主题的研究项目。

近期的一些事情，向各人汇报一下。

● 2017年6月起，我们宣布了四份中国REITs系列白皮书，预计会形成十个专题报告。

● 北大伟易博中国REITs研究中心将团结上海证券生意所、深圳证券生意所和感德梁行对中国REITs恒久关注研究，按期体例、宣布并更新中国REITs指数。

● 中国版REITs专项研究、经典案例及REITs专业人才作育系统的搭建。我们希望作育一些在中国REITs市场、REITs行业真正饰演领军角色的企业首脑。

REITs市场是一个呼之欲出的市场，同时这个市场有无限无尽的问题需要解决。若是我们启动它，以一种起劲正面的态度面临它，这内里的许多问题会迎刃而解，中国REITs的春天可能真的会到来，并将对中国经济建设带来越发深远的影响。

（本文整理自现场实录）

刘俏

伟易博院长，金融学教授、博士生导师。他于2013年获得国家自然科学基金优异青年奖，2014年入选教育部长江学者特聘教授，2017年担当中国证监会第十七届发审委委员。

刘俏教授在公司金融，实证资产定价、市场微观结构和中国经济研究等方面拥有众多著述,揭晓在《金融经济学期刊》，《金融和数目剖析期刊》，《治理科学》，《会计研究期刊》，《经济学期刊》等顶级学术期刊。别的，他最近出书的英文书籍包括Corporate China 2.0: The Great Shakeup以及Finance in Asia: Institutions, Regulation and Policy。

刘俏于中国人民大学获得经济应用数学学士学位，于中国人民银行金融研究所获得国际金融硕士学位，并于加州大学洛杉矶分校(UCLA)获得博士学位。