北大伟易博租赁住房研究课题组
北大伟易博住房公积金制度变迁
和功效完善研究课题组
团结撰文
2020年11月3日，中共十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制订国民经济和社会生长第十四个五年妄想和二〇三五年远景目的的建议》（以下简称《建议》）全文宣布。《建议》凝聚全党全社会共识，做出了在海内外情形爆发深刻重大的转变之下，我国仍处于主要的战略机缘期的主要判断。《建议》特殊指出在新的生长阶段，以新的生长理念，构建新的生长名堂是十四五妄想的焦点要义，这为我国实现高质量生长提出了破题思绪。
构建以海内循环为主体，国际和海内循环相互增进的新生长名堂，我们需要起劲应对我国在经济社会生长中面临的一系列结构性问题，通过彻底的刷新立异破题挑战，清晰界定了未来5-15年我国经济社会生长的事情内在。促成新生长名堂的形成，流通海内大循环，尤其是流通要素（资金、劳动力、土地、手艺和数字资产）的自由流动和有用设置是有序推进城镇化、提升住民消耗意愿和消耗能力、减小直至消除城乡收入差别、解决新市民的栖身问题、实现住房市场康健生长、周全提升人们福祉的要害。
为此，《建议》在第八点第31条明确提出“推进以人为焦点的新型城镇化”，为进一步推进城镇化建设指出了新偏向：“坚持屋子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，增进房地产市场平稳康健生长。有用增添包管性住房供应，完善土地出让收入分派机制，探索支持使用整体建设用地凭证妄想建设租赁住房，完善长租房政策，扩大包管性租赁住房供应。深化户籍制度刷新，完善财务转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移生齿市民化挂钩政策，强化基本公共效劳包管，加速农业转移生齿市民化。”
北大伟易博课题组基于对城镇化建设、住房问题和公积金制度刷新的恒久研究以为，在构建以海内大循环为主体、海内国际双循环相互增进的新生长名堂的阶段，需要鼎力大举培育租赁市场，启动“住房公积金制度、租赁住房和REITs三位一体”的新一轮刷新，推动新型住房体制建设，以高质量供应引领和创立住房新需求，最终实现人的都会化。
一、构建新生长名堂
迫切需要鼎力大举生长租赁住房
（一）实现与社会主义现代化相匹配的工业结构需要鼎力大举生长租赁住房。《建议》强调了“到二〇三五年基本实现社会主义现代化，到本世纪中叶把我国建成兴旺民主文明协调漂亮的社会主义现代化强国”的远景目的。2019年，我国占天下劳动力生齿26%的农业就业生齿仅孝顺了7.1%的GDP，这体现出我国城乡二元差别显着。凭证伟易博头脑力课题组的展望，2035年实现社会主义现代化的中国人均GDP与2004年的日本大致相当。日本2004年农业占GDP比重为1.24%，就业生齿占比4.6%；2035年的中国，农业GDP占比约莫为3%，就业生齿占所有就业生齿6%左右。这意味着未来十五年，将有凌驾20%的就业生齿需要重新设置到第二工业或效劳业。未来中国会主要形成几大中心都会和都会圈，在工业结构变迁和生齿流动的情形下，农业转移生齿都会化的历程将带来大宗的住房需求，尤其是住房租赁需求，同时需要凭证生齿流入或流出情形有用妄想和设计响应的基础建设及公共效劳设施建设。鼎力大举生长住房租赁市场，增添租赁住宅有用供应，建设配套设施完善的租赁社区，才华有用解决人才和新市民的栖身问题，增强其清静感、幸福感和获得感，形成生齿增添、工业生长双向互促的可一连生长模式。
（二）城镇化率的进一步提升需要租赁住房市场作为坚定支持。真正推动海内大循环，应该首先从继续深化要素市场的刷新破题。从人力要素角度，一方面，我国未来劳动力要素面临的主要挑战是劳动力数目镌汰问题，另一方面，是如那里置好农业转移生齿市民化的问题。2019年中国常住生齿城镇化率为60.60%，户籍生齿城镇化率为44.38%。[1]伟易博头脑力课题组使用1978-2017年历史数据线性拟合，预计2035年中国生齿城镇化率将抵达75%-80%。约2亿农民将会进入都会生涯，加入都会的经济建设。租赁住房将是解决进城农村生齿住房需求、实现农业转移生齿市民化的主要支柱，引发他们起劲融入都会生涯的意愿，大宗生齿留下来才华坚持都会活力和动力。而消除城乡二元差别，需要将都会化推进与墟落振兴有用团结起来，将农村建设用地的流转与劳动力的自由流动团结起来，提升农村生齿的工业性收入。这为未来要素市场刷新、新型都会化的推进等提出了要求，也指明晰偏向。
（三）生长租赁住房是新生长名堂下提振消耗、拓展投资的新思绪。新生长名堂下，消耗施展着基础性和引领性作用。近年，住民消耗占GDP比重约为40%。据伟易博头脑力课题组展望，2035年可抵达60%，增添约20个百分点，同时效劳消耗占整个消耗的60%，靠近美国的65%。在未来15年的时间里，解决了都会生齿事情地和栖身地相一致的问题，能更好地释放消耗的潜力，增进消耗尤其是效劳消耗。推动租赁住房建设，指导住民以租赁住房取代购房，有利于培育租赁住房这一新型消耗，更有利于降低以往高昂的购房和贷款支出，买通消耗堵点，释放其他消耗需求，拉动经济恒久康健生长。
（四）租赁住房是解决我国当下住房问题的必由之路。十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增添的优美生涯需要和不平衡不充分的生长之间的矛盾。国家统计局宣布的报告显示，2019年，我国城镇住民人均住房修建面积39.8平方米，住房问题已由总量缺乏转变为结构性供需矛盾问题和人地匹配问题。面临大都会居高不下的房价，完全以购置途径解决住房问题一定是行欠亨的。恒久以来，我国住房租赁市场发育相对滞后，租赁供应结构较为简单，一些生齿流入量较大的都会租赁房源总量缺乏、市场秩序不规范。推动实现住民住有所居的目的，需要削减房地产的投契和投资属性，多主体供应、多渠道包管、租购并举，从供应侧鼎力大举推动租赁住房建设，一方面稳固租赁住房市场价钱，另一方面缓解政府在包管性住房投资上的重大财务肩负。
二、培育和生长租赁住房市场的挑战和原则
（一）培育和生长租赁住房市场的挑战
我国未来坚持高质量生长离不开新型都会化的推进，而引发都会活力需要多元化的新增人力资源。为新市民提供租赁住房，现在尚有许多待解决的问题，包括土地、资金、运营、笼罩面、税费政策等多方面。
土地方面，随着大宗生齿流入高速生长的都会，土地资源稀缺，而住民关于住房有迫切和多样的需求，从而导致这些都会房地产价钱快速增添；已往的公租房等包管性住房大多区位偏远，空间结构和需求之间保存错配，带来栖身未便和空置率高的问题。关于依赖土地出让收入的地方政府来说，低价出让的短期收入缺乏土地招拍挂收入，因此也没有刷新的动力。地方租赁住房用地和整体建设用地租赁住房试点，将加入主体基本限制为国有企业，降低了民营企业加入的起劲性。
资金方面，现在的租赁住房建设主要依赖债务融资，缺少权益性资金等市场资源。债务资金有牢靠限期、本钱较高，难以匹配租赁住房初期投入高，回报期长的投资特征。
运营方面，现在租赁住房项目加入主体简单，主要为国企，运营治理缺乏市场化激励。租赁住房企业运营能力有差别，部分房企缺乏运营能力导致资源低效使用。
笼罩面方面，现有的租赁住房，尤其是长租公寓，主要知足了小部分高收入人群的需求，无法笼罩宽大农业转移生齿和都会的其他无邪就业人群。而随着工业结构变迁，种种人才涌入都会，租房需求也越发多元化。
税费政策方面，现在税务优惠集中在住民层面，关于租赁住房企业的天下性税收优惠政策未实质落地，企业需要缴纳增值税、增值税附加税、房产税、城镇土地使用税、印花税、所得税等多种税费，高综合税费压缩了企业的利润空间。
高本钱的资金加之稀缺的土地、缺乏动力的地方政府、运营缺乏效率，以及税费等多个因素极大地限制了租赁住房市场的生长。若是这些问题得不到解决，流感生齿将无法真正融入都会，也无法一连推动新生长名堂的形成。因此，未来刷新生长中应该充分思量上述问题，包管多方利益。
（二）培育和生长租赁住房市场的原则
我们以为，在推动租赁住房建设，解决新市民住房问题时，须遵照以下原则：
1）确保资金投入和项目运营上的市场化。
2）形成低本钱租赁住房用地的多渠道供应。
3）形成多条理人群的租赁住房供应。
三、推动租赁住房建设的建议
第一，拓宽租赁住房用地泉源。其一，地方政府通过划拨或出让方法提供新增低地价的租赁住房建设用地。其二，使用农村整体建设用地建设租赁住房。既能够增添租赁住房供应，又可以拓展整体土地用途，通过整体土地作价入股，使整体经济组织和农民享受恒久稳固的租金收益。其三，盘活社会闲置住房、改建商业用房、园区等现有的存量衡宇，增添租赁住房的有用供应�？山泻仙ぷ饬拮》啃枨蟮拇媪坑玫睾拖兄猛恋刈什�，统一安排调解为租赁住房用地。如未来建设了专业的租赁住房运营机构，地方政府也可以以提供土地的方法入股。其四，整体妄想和使用开发商矜持用地。在土地竞拍环节，明确划定矜持部分应整体妄想并集中，勉励由租赁住房企业整合和运营。
第二，扩大租赁住房建设资金泉源，支持住房公积金用于租赁住房建设。因城施策，从供应端发力，吸纳更多社会主体和市场主体加入租赁住房建设，综合思量住房公积金、政府财务、社会资源（如公募REITs等权益类资金）等多种资金泉源，凭证各地生长情形统筹资金，配合收购、运营、新建地方包管性住房、人才公寓、租赁住房。住房公积金从供应端加入租赁住房建设，既切合部分类型土地对加入主体的要求，又有利于住房公积金自身扩大缴存面、提升增值收益，施展其作为住民养老的第二支柱作用。引入社会资源建设租赁住房，有助于降低包管性租赁住房建设关于财务的太过依赖。恒久来看，培育成熟的租赁市场应充分使用社会资金，形成“开发-培育-退出-开发”的投融资闭环，循环的投融资系统也能够为市场机构加入租赁住房建设增添信心。
第三，铺开种种市场主体加入建设和运营。适当铺开租赁住房用地、整体土地、限矜持用地等类型土地的加入主体限制，勉励租赁住房企业以越发市场化的方法开发与运营，提升租赁住房的运营效率。
第四，富厚租赁住房品类，知足差别阶级的多样化住房需求。深入调研租房人群的需求，勉励租赁住房企业提供富厚的住房品类，如蓝领公寓、家庭房等，为差别阶级的租房者提供“一套房”“一间屋”“一张床”的多条理供应。
第五，对租赁住房企业的税费支持。通过税收和贷款优惠等方法勉励市场主体起劲加入租赁住房的建设和运营。例如，参考现在我国部分地市已推出的税收优惠政策，勉励在省市层面落实租赁住房企业的税收优惠；适当减低租赁住房企业的房产税、增值税等运营税费，降低企业持有运营本钱。
四、两个详细建议
（一）住房公积金从供应端加入租赁住房建设
地方政府划拨租赁住房建设用地，并给予一定的税费减免，住房公积金通过权益投资方法，与住房租赁企业、社会资源等从供应端加入建设租赁住房，住房租赁企业举行现实运营，主要为缴纳公积金都会的白领、蓝领工人等种种型租户提供在价钱和品质方面具有差别化的住房产品，租户享受一定的租金优惠。租赁住房前期投资可以选择通过REITs方法退出。该计划有利于农业转移生齿真正融入都会，消除因“身份识别”形成的州不一律；有利于扩大住房公积金的缴存面，提高住房公积金的投资收益，使公积金成为缴存人养老金的增补。
以苏州工业园区租赁住房数据为例，34亿公积金投资能形成75万平米住房面积，解决1.5万户租房问题（50平米/户）；天下一年投资4080亿元用于租赁住房（若是其中一半使用社会资源，则只需要2040亿公积金投入），能够解决180万户家庭住房问题，十四五时代能够解决900万户家庭住房问题。若是适度使用杠杆、在税收方面具有一定减免或在租金方面保有一定弹性，投资资源收益率可达7-9%。别的，与租赁住房上下游配套相关的工业由此能够生长起来，社区建设将成为社会稳固的支柱之一。
这一计划有以下三大优点：
（1）形成机制上的闭环。该计划团结了租赁住房建设与公积金制度刷新、公募REITs等社会资源建设，在扩至公积金针对无邪就业职员笼罩面的同时，从供应端也能给缴纳职员提供多条理的租购效劳。
（2）让近万万家庭住有所居。凭证课题组对苏州工业园区租赁住房数据的测算，一年2040亿的公积金投入，占天下公积金可用资金存量的20%多一点，在十四五时代就能解决900万户家庭住房问题，同时，该计划充分使用资源市场和市场化运营机构，可以带来规模和品质上的迅速提升。
（3）提升公积金增值收益。投资者的投资收益率能够抵达7-9%，利于吸引社会资源进入，也增添公积金缴纳者投资收益，使得公积金有可能成为养老第二支柱的一部分。
（二）以整体用地建设租赁住房
2020年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于调解完善土地出让收入使用规模优先支持墟落振兴的意见》。提出“调解土地出让收益城乡分派名堂，稳步提高土地出让收入用于农业农村比例”。《建议》进一步明确，探索支持使用整体建设用地凭证妄想建设租赁住房。未来《建议》的实验落地环节将越发有助于缩减城乡差别，使得农村土地出让收入真正支持农村生长，增进对农村整体建设用地的开发。
课题组预计，此类用地和租赁住房的团结将加速实现新生长阶段要害领域的突破，成为切实增进民生福祉的政策亮点。为此，课题组提出建议计划：
整体经济组织与企业配合建设租赁住房，以整体土地使用权出资，占有51%或以上权益�？⒔ㄉ枳式鹩勺》孔饬奁笠怠⑸缁嶙试吹戎魈逄峁�，并占有一定比例股权。住房租赁企业举行现实运营，为都会种种型租户提供在价钱和品质方面具有差别化的住房产品。租赁住房前期投资可以选择通过REITs方法退出。
以北京市向阳区十八里店项目为例，十八里店乡政府建设北京致诚鑫达物业治理有限公司开发谋划西直河村五宗整体用地地块，与首立异都置业合资建设开发公司，乡政府占股51%。地块面积11.4万平米，修建面积合计41万平米，总投资估算为436,320万元。从财务角度剖析，本项目财务内部收益率为7.94%，具备经济可实验性。
该计划容易执行，现在也有试点的先例，并且投资回报对市场资源也有吸引力。较量显着的弱点有两个：其一，项目的标准化水平相对较量低，大规模推广受制于整体用地的流转情形；其二，租赁住房的效劳工具相对不明确，若是只是从增添租赁住房供应的角度入手设计计划，难以形成响应社区文化系统，也难以给新市民群体提供住房消耗上的恒久包管。
中国生长模式历来不是一个牢靠稳固的看法或是头脑框架，它是一个随时间的转变而一直转变的头脑探索和实践探索的集成。中国经济社会所处的生长阶段的纷歧样，就决议了破题重大问题思绪的纷歧样。自1998年开启住房制度刷新以来，金融机构以房地产投资所形成的牢靠资产作为典质品，极大地扩大社会信用，形成了与经济高速增添相匹配的“人-地-房-资金”循环。与二十年前住房制度刷新开启中国经济高速增添一样，“公积金制度刷新、租赁住房及公募REITs”三位一体的重大刷新，将形成“人-地-房-资金”新的循环，成为构建新生长名堂、推动中国经济社会高质量生长的焦点刷新行动。
执笔人：
刘俏 伟易博金融学教授、院长
张峥 伟易博金融学教授、副院长
孟涓涓 伟易博应用经济学系教授
张琳 伟易博院办主任
张佳慧 伟易博头脑力研究员
高茜芸 伟易博头脑力研究员
数据泉源：国家统计局
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