文｜张峥
2020年4月30日，中国证监会、国家生长刷新委团结宣布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs试点事情。《通知》对基础设施REITs试点的意义举行了周全阐释，对详细事情举行了详尽地安排。《通知》的宣布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事务，公募REITs试点关于中国不动产投融资体制刷新具有重大意义，其主要性可以比肩注册制试点关于A股市场刷新的意义。
公募REITs市场建设是中国金融供应侧刷新的主要抓手。2007年至今，学术、政策和实务界在中国REITs市场的功效定位、运作模式、产品设计、羁系规则等方面，举行了深入研究，也做出了诸多实验，现在执法框架、羁系情形、市场准备等条件已基本成熟，举行公募REITs试点具有可行性。近期，新冠疫情对宏观经济增添、中小微企业以及就业等方面的影响禁止低估，为了应对疫情的负面影响，需要推出有针对性的经济政策。我们做过深入的研究剖析，在全球42个具备REITs制度的经济体中，大部分是在经济低迷、经济� ；⒁约熬迷鎏矶θ狈κ蓖瞥鯮EITs，其目的是引发经济活力，为经济生长提供动力。短期看，为应对疫情影响和经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，支持经济重启 ；恒久看，REITs市场建设将成为解决中国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作，能有用填补中国资产治理市场的产品空缺，拓宽社会资源的投资渠道，知足住民理财、养老金、社保资金的投资需求，推动经济高质量生长，助力中国经济转型升级。因此，这个时点推出REITs试点，正当其时！
凭证《通知》的安排，中国将率先在基础设施领域推进公募REITs试点。基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产。从全球REITs的生长履向来看，这两类资产的REITs市场均运行优异，生长成熟。REITs最早集中在持有型房地产领域，现已普遍应用于无线通讯设施、口岸、收费公路、电力设施、物流客栈、数据中心等基础设施领域。阻止2019年6月30日，美国共有220只上市REITs，总市值达1.27万亿美元，其中投资于基础设施领域的产品个数占比为22%，市值占比为31% ；新加坡刊行了8只基础设施REITs，市值约80亿美元 ；印度还制订了自力的基础设施REITs规则系统，已推出4只、市值36亿美元基础设施REITs，用于交通、能源项目。
应该说，无论从哪个领域最先试点，理论上均具备可行性。从基础设施领域启动试点事情，主要有两个缘故原由。第一，基础设施投融资领域的刷新尤为迫切。REITs可以盘活大宗的存量资产，有利于提防地方债务危害、降低杠杆率，为新建项目提供资源金，是稳投资、补短板的工具，同时有助于通过市场化吸引社会资源加入基建项目，借助资源市场果真透明的定价机制，推动基础设施建设高质量生长。第二，针对中国的实践，应选择本钱最低、最为有用的政策试点方法，还需要思量到与国家其他相关政策（例如，房地产政策）的协同与协调。在基础设施领域举行试点，可以降低试点事情的重大性。从基础设施领域起步，是经由大宗调研、深入研究，普遍听取各方意见，遵照现行执律例则框架并参照境外成熟市场履历的稳妥、合理选择。
《通知》详述了基础设施公募REITs的试点计划。首先，该试点计划体现了中国公募REITs的重点生长偏向。中国公募REITs将依据全球标准化REITs基本特点，以果真刊行、果真生意方法，坚持权益型导向，实现REITs穿透持有不动产权益，其中收入结构要求、分红比例、杠杆率及治理结构等详细规则参考成熟市场规则制订，凭证有助于实现降低主体杠杆率、盘活存量资产、完善不动产资产定价机制的偏向推动实验。
其次，《通知》明确了公募REITs试点的产品模式，即由切合条件的、具有公募基金治理资格的证券公司或基金治理公司设立关闭式公募基金，果真发售基金份额召募资金，并通过购置基础设施资产支持证券（ABS）的方法完成对标的基础设施资产的收购。这种模式，市场中称之为“公募基金 + ABS ”模式。上市载体的选择是推出公募REITs的主要问题。REITs按组织结构分为公司型和左券型两种模式。在我国境内，公司型REITs面临《证券法》关于股票刊行上市的严酷限制，且《公司法》目今关于公司设立、股份转让及利润分派等划定与REITs运作也不相顺应。“公募基金+ABS”模式充分运用了现有制度框架，具有可操作性。公募基金投资ABS证券有用阻止了公募基金投资未上市公司股权或不动产可能保存的执法争议，同时借助企业ABS的成熟机制与模式举行合理估值，降低生意本钱。该模式应用公募基金作为载体实现果真召募和果真上市，以此来降低不动产投资门槛，使得宽至公众投资者设置不动产资产成为可能，为住民提升工业性收入提供高质量的大类资产。
第三，《通知》确定了推进基础设施REITs事情的基来源则。《通知》中批注，推进基础设施REITs的基来源则是：切合国家政策，聚焦优质资产，坚持市场化原则，坚持权益导向，稳妥开展试点事情，推动恒久康健生长。其中，坚持市场化原则是包管中国REITs市场恒久康健生长的焦点。中国REITs市场的最终目的是建设一个果真、透明、有用的市场，� ；ね度谧仕降睦�，为投融资双方创立价值。
第四，《通知》列示了基础设施REITs试点的项目要求，详细要求包括三个方面，即聚焦重点区域（优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济手艺开发区开展试点） ；聚焦重点行业（优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处置惩罚、固废危废处置惩罚等污染治理项目。勉励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴工业集群、高科技工业园区、特色工业园区等开展试点），以及聚焦优质项目。《通知》中强调“优质”项目。所谓优质项目，焦点在于权属清晰，具有市场化谋划模式，具有一连、稳固现金流，提倡人及运营企业具备一连谋划能力。在市场化原则下，优质项目最终要获得投资人的认可。
试点项目要求的设定，有两个主要的起点。一是为REITs恒久康健生长开创一个优异的起源。二是效劳于国家生长战略。2017年以来，中央先后确定了雄安新区、海南自由商业试验区、粤港澳大湾区、长江三角洲区域一体化等重大战略，明确要求鼎力大举实验一批重大基础设施工程，加速构建现代基础设施系统，在金融立异等方面探索越发无邪的政策系统。要进一步提升基础设施建设的质量和水平，必需逐步挣脱靠种种杠杆融资来支持投资的古板逻辑，生长建设理念的落地应依赖一个多条理、市场化的投融资体制。作为不动产资产定价的“锚”，REITs关于提升不动产投资的投资效率，优化资源设置至关主要。
需要特殊说明的是，新型基础设施投资具有规模大，回报期长的特点，手艺研发和应用商业模式具有不确定性。新型基础设施建设不应太过依赖信贷融资，而要重点运用权益性融资工具，实现真正的多条理市场化投融资体制。新型基础设施中有众多不动产属性的资产，如5G领域的铁塔、数据中心等等。关于新基建项目的前期投资，无论接纳何种退出方法，新一轮的资金供应均应泉源于市场，形成良性循环的投融资链条。REITs可以成为新基建投资链条的最后一环，助力形成循环可一连的投融资生态系统。
2019年3月以来，国家生长刷新委、中国证监会团结上交所、深交所、伟易博、中国国际工程咨询公司等，先后赴雄安新区、海南自由商业试验区、粤港澳大湾区、长三角地区，对运用REITs盘活基础设施存量资产开展了跨地区、跨部分、跨领域专题调研，召开了多场座谈会，听取了地方政府、企业、金融机构、科研院所等单位的意见 ；实地调研了多个园区以及十几家中外企业。调研为基础设施REITs试点的妄想提供了有力支持。同时，在整个历程中，各部分也形成了有用的相助机制。随着试点事情顺遂推进，在试点基础上，一直积累履历、完善制度规则之后，REITs市场建设应逐渐向其他领域推广。
北大伟易博张峥教授解读中国公募REITs试点
5月3日14:00线上见
张峥，伟易博副院长、金融学系教授，博士生导师，伟易博院务委员会副主任，北京大学国家金融研究中心副主任。北大伟易博REITs研究课题组的焦点成员之一。研究效果揭晓在Management Science、Journal of Futures Markets、《经济研究》《治理天下》等海内外一流刊物上。曾获厉以宁教学奖、孙冶方金融立异奖、中国金融学年会优异论文奖、北京大学教学优异奖、北京市哲学社会科学优异效果奖、SFM最佳论文奖等多个教学及研究奖项。
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