2020年4月30日，中国证监会、国家生长刷新委团结宣布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》，正式启动基础设施领域的公募REITs试点事情。伟易博刘俏教授体现，REITs是好金融，鼎力大举生长中国REITs市场正当其时！
文｜刘俏
金融的实质是中介（intermediation）, 是以简朴、直接、有用的方法将储备转为投资，实现资金跨时间和跨空间的交流。人类社会有纪录的金融历史可以追溯到七千多年前。人类文明上下七千年，金融中介的形式转变万千，无论是商品钱币时代，照旧信用钱币时代，也无论是接纳古板商业银行的“提倡并持有模式”（originate and hold）照旧证券化时代投资银行的“提倡并销售模式”（originate and distribute），金融把处于差别空间和时间维度上的资金多余方和资金需求方毗连起来这个实质历来没有改变过。在人类文明漫长的演进历程中，金融在一直生长转变着。
什么是好金融？
并不是所有的金融都有助于经济和社会的生长。经济学和金融学研究提供了大宗的实证证据批注金融生长是有助于经济增添的。新古典经济学的理论也用大宗完善的模子证实只要金融中介能够实现资金合理、有用的设置，更多的金融有利于更快的经济增添。然而，现实天下远非完善。金融中介历程需要降低资金供需两头由于信息差池称、品德危害或是其他缘故原由所带来的“建设信托的本钱”。人类历史上一次又一次的金融�；馗刺嵝盐颐�，我们需要的并不是规模更大的金融，而是更好的金融，而判别一个金融是好是坏的标准在于它能否有用降低金融中介的本钱。
必需指出，以为金融的规模（金融资产的规�；蚴墙鹑谝翟鎏碇倒婺＃┰酱笤胶�，是我们对金融实质认知上最大的误区之一。好金融的起点在于降低将储备转换投资这个历程中所爆发的生意本钱。贯串人类文明始终，金融以差别形式展现出的底层逻辑似乎重大甚至艰涩，其最深层的动力始终是找到更好的中介方法降低融资历程中爆发的生意本钱。金融立异，无论是新的金融产品、效劳的推出，或是新的生意流程和运营方法的引入，抑或新的组织形式的泛起，若是最终能够降低金融中介的本钱，那么它们就能够更好地支持投资、立异、增添和经济昌盛，就有可能历经岁月磨砺，成为广为接受的金融产品和效劳、标准流程和标准操作、金融运动的组织形式、及更为广义的金融规范和标准的组成部分。而降低金融中介的本钱，需要降低资金两头由于信息差池称或是品德危害所导致的建设信托（trust）的本钱。高质量的金融能够从金融中介的底层手艺、金融运动的组织形式、营业流程和规范、金融运动所需的制度基础设施建设等方面大幅降低金融运动的加入方建设信托的本钱。进化并纷歧定意味着升级，若是不可有用降低金融中介的本钱，任何形式的金融演进都毫无意义。
中国金融系统最大短板
客观评价刷新开放起中国金融四十余年的变迁，我们必需透过更长的时间维度，必需回归到金融演进的基本逻辑。需要指出，我们这个时代的金融在经由了四十年的高速生长之后，还没有形成给信贷市场、资源市场、房地产市场、基础设施投、融资等市场定价的 “锚”，这是中国金融1.0版最大的问题。没有市场化的“定价机制”，金融系统无法顺遂推行“价钱发明”的功效，并以此为基础指导资源有用设置。这种配景下，金融的快速生长并不可形成对实体经济更有用的支持，反而带来宏观杠杆率一直攀升、杠杆结构不对理、金融中介链条过长、融资本钱高居不下以及系统性金融危害汇聚等危及经济社会可一连康健生长的断裂点。在中国经济从高速增添向高质量生长的转型历程中，中国金融必需对上述金融中介历程已经泛起、正在固化的断裂点做出起劲的回应。
事实上，金融资产或是实物资产的价钱变换会对金融中介的顺遂举行带来重大影响。在理论层面，经济学家清泷信宏（Nobuhiro Kiyotaki）和约翰·摩尔（John Moore）1997年在《政治经济学期刊》(Journal of Political Economy)揭晓的论文构建了一个模子剖析实物资产或是金融资产的价钱转变怎样影响实体经济。在他们的模子中，实物资产或是金融资产被用来作为银行信贷典质品，当资产价钱爆发变换时，实物资产或是金融资产会影响到企业在银行典质品的价值，从而影响到企业从银行进一步获取融资的能力，这不但伤及实体经济，也损害金融系统的康健与稳固。
清泷信宏（Nobuhiro Kiyotak）和约翰·摩尔（John Moore）的研究给我们明确中国金融系统带来很大的启示。既然资产价钱的大幅波动给实体经济和金融系统带来实质性的危险，寻找到给资产定价的“锚”就应该是金融制度基础设施建设主要组成部分。而中国金融系统现在最大的一个短板，如我在前文论及，是缺乏给资产定价的“锚”。
以股票市场为例。伟易博剖析显示中国股票市场严重缺乏给危害合理定价的能力。例如，2002至2018年这十七年间，中国的市场危害溢价的平均值为1.17%，即股票市场平均收益率只比无危害的国债收益率高不到1.2个百分点。中国A股市场的市场危害显然不但于此。已往一百多年，美国股票市场的市场平均危害溢价坚持在6%左右。没有形成合理定价的能力，长此以来，那些优质、高生长的企业由于无法获得更合理的估值而不可更好地生长，反而是大宗谋划状态卑劣、公司治理不佳的企业却使用定价机制扭曲，通过制度寻租与财务造假，获取利益。市场上普遍保存的“逆镌汰”使得中国资源市场很难实现资源设置的功效。在这样的市场情形里，股票的价钱往往不是由企业的基本面决议的，这势必造成股价的大起大落，给金融系统和实体经济发动严重危险。
再以银行信贷为例。由于利率双轨和刚性兑付的保存，再加上地方政府等的背书，国有企业在银行信贷的获得性和贷款本钱方面都享有得天独厚的优势。金融系统在资金的设置方面并没有实现竞争中性的原则。凭证我们对上市的民企和国企所做的剖析，一律情形下，金融机构给民营企业提供贷款的时间，平均贷款利率相较于国企会横跨1.38个百分点。由于种种制度性障碍，中国的正规银行系统没有形成给信用危害定价的“锚”。这种信用定价上的“双轨制”的保存严重扭曲了信用危害定价，使得正规银行系统难以实现合理设置信贷资源的功效。
推出公募REITs的意义
中国经济生长恒久依赖房地产和基础设施投资。以房地产投资为例，1999至2018，中国房地产投资增添凌驾30倍。2018年，中国房地产投资累计值凌驾12万亿元，同比增幅达9.5%，较2017年的7%提高了2.5个百分点。以房地产和基础设施为典质品，成为中国经济社会生涯中信用扩张的主要方法。房地产和基础设施投资大多与地方政府亲近相关，卖地收入更是地方财务收入的主要泉源之一。然而，随着中国经济增添模式的转型，以土地、房地产和基础设施为典质品的信用扩张难以成为中国经济未来进一步增添的发念头。从中恒久看，急剧的生齿老龄化带来的消耗需求泛起重大转变，储备率下降，房地产价钱和投资下降；随着城镇化率的提升、工业结构的变迁和劳动力的重新设置，现有的工业投资、公共效劳系统建设、房地产投资和都会基础设施急需优化设置。为了提升房地产、基础设施、公共效劳系统等的投资效率，准确的价钱信号极其主要。中国需要给房地产、基础设施定价和地方政府信用定价的“锚”。建设起房地产市场、基础设施投融资市场和信用市场价钱发明的功效，指导资源有用设置。
由哈佛大学著名经济学家Edward Glaeser和Andrei Shleifer向导的研究团队2017年在《Journal of Economic Perspectives》上揭晓了一篇关于中国房地产市场的研究文章。接纳2000年的生齿普查数据和2000年至2010年的人均住房面积的增添数据，他们发明在中国的地级市层面，人均GDP和人均住房面积增添之间保存很是显著的负相关关系。经济生长相对落伍的都会(以人均GDP权衡)2000年至2010年人均住房面积增添幅度更大，显示出越发激进的房地产投资；而经济相对蓬勃都会在房地产投资方面则不那么激进。显然，落伍地区的地方政府把房地产投资作为经济增添的主要动能，同时也觊觎卖地带来的收入。经济欠蓬勃地区没有足够的工业消化就业，吸引生齿流入，造成高空置率。低效投资让中国的房价很是懦弱，而房价的起升下降给实体经济和金融系统带来重大的危害。阻止2017年，中国商品房的年销售面积已经靠近17亿平米，人均住房面积已经抵达了40.8平方米。未来的增量部分的增添空间较量有限，中国不动产这个市场正从一个增量时代进入一个存量时代。怎么更好土地活巨额的存量资产？
同样的情形也泛起在基础设施投资领域。随着城镇化率的提升、工业结构的变迁和劳动力的重新设置，现有的工业投资、公共效劳系统建设、房地产投资和都会基础设施急需优化设置。可是，若是对都会的生齿规模和消耗需求及其未来的动态转变没有合理熟悉，很可能会导致大宗不对理的房地产或是基础设施投资，带来金融资源的不当设置，而金融中介没有用率会导致金融系统危害的汇聚。在现在以及可以预见的未来，房地产和基础设施投资仍将是中国经济增添的主要动能，怎样才华提升房地产和基础设施投资的效率？
凭证金融学的基本规则，一项资产（金融资产或是实物资产）的价值取决于它所能带来的未来现金流的净现值，即未来收益的净现值。REITs实质上是将成熟不动产品业在资源市场举行证券化；既具有金融属性，又具有不动产属性。通过REITs生长，可以把基础设施投资形成的资产和房地产资产的存量部分，尚有未来大宗的增量部分作为底层资产，纳入到市场化的资源设置系统内里来。通过对它们举行合理的估值、定价、刊行、二级市场生意，实现价钱发明（price discovery）。若是有一个较量活跃的二级生意市场，资源市场的价钱发明功效就会被挖掘出来，市场会对基础设施资产或是房地产举行相瞄准确的定价，这样给中国的房地产市场、中国的基础设施提供一个很主要的定价的“锚”。提供定价基准之后，可以凭证资产的内在价值通过市场生意形成相对合理的定价，从而指导资源的有用设置。从这个角度讲，我们以为REITs是未来中国金融供应侧刷新最主要的抓手之一。
重塑我们这个时代的金融，我们需要新的金融生长范式。这不但要求我们坚决刷新金融机构的商业模式和它们所提供的产品和效劳，改变金融市场的形态以及金融羁系系统，更要求我们升级金融头脑，重新回归到千百年来已经形成的准确认知，坚守知识，在金融演进历程中涌现出的一样平常纪律眼前坚持敬畏。建设好金融，我们需要透过理性剖析的视角去还原金融的本意，并以此为基础，重新界说并构建新一代的中国金融系统，找到破解“金融生长之谜”（即，金融中介本钱没有随金融大生长而响应降下来这一事实）的计划。REITs是好金融，鼎力大举生长中国REITs市场正当其时！
刘俏，伟易博院长、金融学系教授、博士生导师，教育部长江学者特聘教授，国家自然科学基金优异青年基金获得者，2017年《中国新闻周刊》“影响中国”年度经济学家。刘俏教授在公司金融、实证资产定价、市场微观结构与中国经济研究等方面拥有众多著述，其著作包括《我们热爱的金融——重塑我们这个时代的中国金融》、《从大到伟大2.0 —— 重塑中国高质量生长的微观基础》等。
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